Produto tradicional de poucas companhias

Fonte: Revista Apólice

Pequenos e médios corretores atuam nesta carteira, que deve sofrer com as mudanças impostas pela nova regulamentação do CNSP

Kelly Lubiato

Vida de Síndico não é fácil. Ter que se tornar a vidraça predileta dos condôminos, que reclamam desde a falta de água até o barulho que o vizinho faz à noite é uma tarefa para poucos. Normalmente, a pessoa vira síndico de seu prédio porque era contra a administração anterior ou porque quer se sentir útil (principalmente no caso dos aposentados) ou ainda por aspirações (ilusórias) políticas. Dentre tantas responsabilidades imputadas a esta figura jurídica, cabe também a de escolher o seguro que será contratado pelo prédio.

De acordo com o diretor de Marketing da Assosíndico, Sérgio Zaveri, o síndico responde juridicamente por suas escolhas."O fardo é muito pesado e ainda pode acarretar prejuízos morais", conta este corretor de seguros que também é subsíndico do prédio em que mora. Tem gente que gosta, tem gente que acha que esta pode ser uma profissão, pois agora existem os síndicos profissionais também.

Quando as pessoas frequentam o curso para síndicos, Zaveri explica que eles saem de lá diferentes e com uma certeza: não existe espaço para o síndico amador.

Os síndicos têm uma série de problemas dentro do condomínio e um deles é o seguro.

O produto oferece cobertura de Responsabilidade Civil tanto para o condomínio quanto para o síndico. Esta figura jurídica é sempre responsabilizada em casos de má administração ou negligência. E isso pode acontecer nas mais diferentes áreas, como na falta de contratação de seguro de vida para os funcionários, por exemplo.

Infelizmente, os corretores de seguros, de uma forma geral, não prestam a devida assessoria ao condomínio no momento da contratação, na opinião de Zaveri. "A venda é feita levando em consideração apenas o preço. Por isso, já peguei várias apólices que continham muitos erros". O caminho mais natural da renovação é o seguinte: a administradora vê que o seguro está vencendo e pede a um funcionário que mande a apólice para uma cotação. As corretoras recebem esta cotação e cópia da apólice que deve ser renovada. Elas entram no sistema das seguradoras, fazem os cálculos, colocam o seu percentual de comissão e mandam de volta para o cliente. "Ninguém vai ao condomínio e faz vistoria para ver se está tudo em ordem. Se as coberturas forem insuficientes ou desnecessárias, ninguém repara. Tudo é feito de maneira genérica", sintetiza Zaveri.

Os maiores problemas encontrados nas apólices são as coberturas. Um exemplo são os prédios que compram cobertura para portão automático sem que exista um no pr6dio. Outro engano comum acontece com a cobertura de RC para o condomínio e o síndico: ela deveria garantir e respaldar se acontecesse qualquer coisa errada. Neste caso, a cobertura.6 fechada com valores pequenos, que não protegem nenhum tipo de responsabilidade. Um acidente no condomínio com cobertura de R$ 40 mil é irreal.

Às vezes ó segurado não consegue receber uma indenização por falta de documentos. Agora, por exemplo,é exigido o chamado Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, que diz que o condomínio retine condições mínimas de segurança contra incêndios. Caso o local não tenha este documento,ele pode até ter o sinistro negado. "Se a seguradora não exigiu o documento ou não fez vistoria no local, não cabe a ela exigir este documento posteriormente", avalia Zaveria.

A cobertura de Danos Elétricos é a grande vilã do mercado. São Paulo é um dos locais com maior quantidade de queda de raios. E, muitas vezes, são solicitadas indenizações de pequena monta para tudo o que acontece no prédio, até a troca de lâmpadas.

Segundo o diretor de Riscos Especiais da Marítima, Cláudio Saba, tudo no condomínio agora tem sistemas eletrônicos. "Até o elevador, que antes possuía comandos mecanizados, agora é todo eletrônico. Todos os equipamentos eletrônicos têm uma suscetibilidade ao dano maior e uma vida útil curta. Com a obsolescência tecnológica, as perdas são maiores e mais frequentes", constata Saba.

Ele explica que é preciso que o contratante entenda que o seguro é feito para cobrir o grande risco,um evento futuro e incerto. Para coibir o mal uso do seguro, as seguradoras devem começar fazendo uma boa subscrição do risco. "A seguradora deve conhecer o risco que coloca em sua carteira", afirma. Outro ponto de controle de uso é o aumento da franquia. É preciso ficar claro que o seguro não é manutenção."Troca de lâmpada não é de responsabilidade do seguro", avisa Saba.

Novas coberturas

Algumas coberturas surgiram, ou foram aperfeiçoadas,para suprir as necessidades do boom imobiliário e das novas características dos prédios. O mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo encerrou março de 2011 com a venda de 1.566 unidades, conforme Pesquisa sobre Mercado Imobiliário realizada mensalmente pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP. A variação em relação a fevereiro (1.869 unidades) foi de -16,2% e de -61,8% comparado ao mesmo mês de 2010.

As coberturas de Responsabilidade Civil .do Síndico e a Garagista são as mais contratadas. A cobertura de RC mudou um pouco, porque cada condômino é equiparado a um terceiro. O garagista assume uma nova dimensão porque dentro da garagem há carros caros sob a responsabilidade do condomínio, independente de ter ou não manobrista.

De acordo com Rafael Rodrigues, superintendente de Produtos Patrimoniais da Allianz, já foi criada também uma cobertura para arrastão, que cobre as unidades autônomas em caso de subtração de bens até o. limite da importância segurada com este fim."Além disso, considerando que os prédios têm cada vez mais características de clube,há muito .mais espaços comuns, onde há o risco de acontecer um sinistro. Hoje, até os vidros das áreas comuns do edifício estão cobertos", acrescenta.

O presidente do Sindicato dos Corretores de Seguros de São Paulo, Mário Sérgio dos Santos, conta que o valor do seguro é calculado pelo preço da reposição, os custos da estrutura, incluindo equipamentos, como elevadores, páraraios, antenas, interfones e outros. Não entram valores do terreno e do projeto, nem depreciação.

O prêmio do seguro de condomínio é relativamente baixo. Por isso, não gera interesse nos grandes corretores. "Os pequenos e médios corretores veem no condomínio uma oportunidade para iniciar um relacionamento com a administradora ou com os moradores", explica Marcelo Santana, coordenador de Ramos Elementares da Porto Seguro.

Mudança na legislação

O Conselho Nacional de Seguros Privados regulamentou a Circular 218/2010 que mudou a forma de oferta do seguro de condomínio. Se, por um lado, ela torna mais simples a contratação, oferecendo uma Cobertura Básica Simples ou Cobertura Básica Ampla, por outro ela deverá fazer o custo do prêmio subir, porque não há como mensurar um seguro "all risks". Ela também exclui a possibilidade de rateio, orientando para que todas as coberturas tenham a mesma importância segurada.

"Agora aumentou a cobertura, passando a proteger tudo a primeiro risco absoluto", comenta José Ivanor Montanhana, diretor de Condomínio da Vila Velha. Ele afirma que os corretores pretendem aguardar o posicionamento das seguradoras. O que é certo, porém, é que o preço deve subir. E como o seguro é obrigatório, o máximo que deverá acontecer é uma mudança na hora da renovação do seguro, com as empresas disputando ainda mais os clientes.

Muitas seguradoras tentam fidelizar estes segurados com os serviços oferecidos através da Assistência 24 horas."Os serviços emergenciais têm o objetivo de tirar o síndico do sufoco, no momento em que algo inesperado acontece", ressalta Sérgio Ricardo, superintendente de Massificados da SulAmérica. A assistência varia de seguradora para seguradora, mas a maioria oferece reparos hidráulicos, chaveiro, zelador substituto etc. Como sempre, vale lembrar que a regra é prestar o serviço para as áreas comuns do edifício.

Com a boa prestação de serviço é possível ter uma apresentação mais favorável para os condôminos e tentar investir na venda cruzada. O seguro residencial ainda é a exceção em prédios. A maioria das pessoas acredita que o seguro obrigatório cobre a sua unidade, o que não é verdade. E neste momento que o corretor de seguros pode investir para divulgar o seguro e mostrar como ele pode ser útil para o consumidor. O apelo maior é relativo à reposição do bem, porém a prestação de serviços é um argumento que acaba convencendo muita gente.

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Novidade

A partir de 01 de Julho de 2011, as seguradoras efetuarão, obrigatoriamente, as alterações em seus produtos de Seguro Condomínio conforme Resolução do Conselho Nacional de Seguros CNSP 218/2010 a seguir:

DAS COBERTURAS - O Seguro Condomínio deverá ser oferecido nas seguintes modalidades:

I Cobertura 8dsica Simples: com as coberturas de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza.

II -Cobertura básica Ampla:com coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos.

§ 1°Relativamente à Cobertura Básica Simples, poderão ser contratadas coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o condomínio segurado, para atendimento ao disposto no Decreto-Lei N°73 e na Lei n° 10.406, conforme art. 1° deste Anexo;

§ 2°A importância segurada contratada é única para todas as garantias das Coberturas Básicas, não podendo ser estabelecidos sub limites. Em ambas as modalidades do Seguro Condomínio poderão ser oferecidas, adicionalmente, outras coberturas não obrigatórias, observada a legislação em vigor.

O Seguro Condomínio, para o mutuário de entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação, será considerado o 2°risco absoluto enquanto perdurar o contrato de financiamento concedido, e desde que o referido contrato esteja amparado por seguro compulsório, dando cobertura contra incêndio e outros riscos que possam causar a destruição total ou parcial do imóvel, garantindo a sua reposição integral.

A cobertura a 2° risco absoluto refere-se apenas ao imóvel do mutuário, não aplicando-se às partes comuns do condomínio.

Fonte. Sincor-SP

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Com a palavra, os donos dos imóveis

João Paulo Rossi Paschoal, a sessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), explica quais são as implicações legais para o síndico em relação ao seguro condomínio.

"O Secovi-SP é o sindicato patronal do segmento e representa dois segmentos diretarnente interessados no assunto "seguro obrigatório no condomínio edilício" que são os condomínios e as empresas especializadas em administração de condomínios. Nota-se que o assunto é dos mais importantes na administração condominial. Portanto, sob as mais diferentes formas (revistas, manuais, informes, consultas, palestras, seminários,entrevistas etc.) o sindicato busca o cumprimento do seu papel.de bem informar os seus representados.

Observa-se que o art. 1.346 do Código Civil estabelece a obrigatoriedade de contratação de um seguro da edificação contra risco de ocorrência de incêndio ou destruição total ou parcial:

Código Civil

Art. 7.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

O seguro obrigatório presta-se a cobrir os danos às coisas e partes comuns da edificação e os que daí afetaram as áreas privativas.

Na qualidade de representante legal do condomínio, o ato de assinatura do contrato de seguro é de competência exclusiva do síndico, nos termos do art. 1.348, IX, do Código Civil, após aprovação do seu valor pela assembleia geral de condôminos:

Código Civil

Art. 1.348. Compete ao síndico: IX - realizar o seguro da edificação.

A omissão do síndico no cumprimento do dever legal de contratação do seguro obrigatório o levará a responder civilmente se ocorrer o sinistro.

A despesa com o seguro é classificada como despesa ordinária, nos termos do art. 23, XII, da Lei n. 8.245/91, sendo seu pagamento de responsabilidade dos locatários, se existentes.

O pagamento do seguro pelos condôminos é compulsório. Entretanto, é possível a exclusão das unidades já seguradas do cômputo do contrato fechado pelo condomínio, desde que haja comprovação por parte do interessado sobre tal realidade. Serve de exemplo para tanto as unidades financiadas pela Caixa Econômica Federal.

Sua aprovação pela assembleia ocorre mediante votação de praxe, ou seja, maioria dos presentes em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil).

O Código Civil não enunciou com precisão o momento em que o seguro deve ser contratado, nos casos de condomínios recém construídos. Na Lei n° 4.591/64, que foi parcialmente revogada (na parte de cuidava dos condomínios), constava a obrigação de fechamento do contrato em até 120 (cento e vinte) dias da concessão do "habite-se" De toda forma, é salutar e recomendável que o sindico contrate o seguro ato contínuo à entrega da edificação pela incorporadora, de molde a evitar a imputação de responsabilidade.

Por fim, o fato de o condomínio contratar seu seguro obrigatório não impede que os condôminos fechem individualmente seguros de outras modalidades para suas unidades autônomas e nem que o próprio condomínio assim proceda (seguros facultativos), desde que escorado em prévia decisão assemblear."